Czy można zostać właścicielem cudzej nieruchomości bez zgody jej właściciela? Czy można uzyskać do niej pełne prawa na zasadach własności? Odpowiedź na wyżej postawione pytania brzmi – Tak. Zasiedzenie nieruchomości, bo tak nazywa się ów proces jest coraz powszechniejszym zjawiskiem. Coraz więcej również toczy się tego typu spraw w sądach polskich. Jak załatwić zasiedzenie nieruchomości bez zgody właściciela?

Kiedy możliwe jest zasiedzenie nieruchomości?

Jeżeli dotychczasowy właściciel rzeczą się nie interesuje to traci jej własność bez żadnego wynagrodzenia na rzecz osoby, która posiada i włada rzeczą jak właściciel (płaci podatki od nieruchomości, rozbudowuje, oddaje w dzierżawę czy wynajmuje). Zasiedzenie nieruchomości może dotyczyć jedynie takich rzeczy, które mogą być odrębnym przedmiotem prawa własności. Nie można zatem w drodze zasiedzenia nabyć własności pokoju czy piwnicy, która na gruncie przepisów ustawy o własności lokali traktowana jest jako część składowa lokalu.

Zasiedzenie w dobrej wierze a zasiedzenie w złej wierze?

Najważniejszą przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Jeżeli posiadacz nieruchomości był w dobrej wierze, czyli był przekonany, że nieruchomość stanowi jego własność – to zostanie właścicielem po upływie 20 lat – jest to tzw. zasiedzenie w dobrej wierze. Jeśli natomiast był posiadaczem w złej wierze to termin ten wynosi 30 lat. Co więcej, gdy podczas biegu terminów zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada nieruchomość, czas posiadania swojego poprzednika. Jeśli poprzednik, którym w praktyce jest najczęściej spadkodawca, uzyskał posiadanie w złej wierze, łączny okres posiadania jego i spadkobiercy musi wynosić 30 lat.

Należy pamiętać, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, a takie umowy zwłaszcza w latach 70-tych nie należały do rzadkości, nigdy nie będzie posiadaczem w dobrej wierze.

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości

Choć nabycie własności następuje z mocy samego prawa następnego dnia po upływie terminów zasiedzenia, to do stwierdzenia tego faktu niezbędne jest orzeczenie sądu. Wniosek o zasiedzenie nieruchomości powinien zawierać uzasadnienie, w którym należy wykazać, że wszystkie prawne przesłanki zasiedzenia zostały spełnione. Dotychczasowy właściciel oczywiście może bronić swoich praw do rzeczy, powoływać świadków, przedstawiać dokumenty.

Ile kosztuje wniosek o zasiedzenie nieruchomości?

Opłata za wniosek o zasiedzenie nieruchomości jest stała i nie zależy od wartości nieruchomości. Jej wysokość reguluje ustawa o kosztach sądowych. W związku z powyższym wraz z wnioskiem musimy uiścić kwotę 2 000,00 zł.

Zasiedzenie nieruchomości a urząd skarbowy

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie podlega opodatkowaniu – nowy właściciel w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu musi we właściwym urzędzie skarbowym złożyć zeznanie podatkowe. Podatek wynosi 7% wartości nieruchomości. Spadkobiercy nie płacą podatku jeśli obciążałby spadkodawcę, gdyby postanowienie stwierdzające zasiedzenie było wydane za ich życia. W rachubę wchodzi tylko podatek od spadków i darowizn.

Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie

Pytanie:

Zgodnie z księgą wieczystą właścicielami ziemi są osoby nieżyjące już ponad 60 lat. Od tego też czasu najpierw mój ojciec, a teraz ja uprawialiśmy te ziemie. Mój ojciec nie żyje i teraz już nikt nie pamięta czy była jakaś umowa, na podstawie której zaczął on uprawiać ziemie. Chciałbym w końcu uregulować stan prawny ziemi, przekazać ją synowi. Nie wiem czy złożyć wniosek o zasiedzenie czy o stwierdzenie, że mój ojciec nabył własność na podstawie z 1971 r. Ile kosztuje złożenie wniosku o uwłaszczenie?

Odpowiedź:

Rozpoznawanie spraw o stwierdzenie nabycia nieruchomości na podstawie ustawy z 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw wiejskich rozpatruje obecnie sąd a nie organy gminy. W toku postępowania sąd rejonowy w drodze właściwych dla postępowania cywilnego środków dowodowych wyjaśnia okoliczności potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy, przede wszystkim czy zachodzą przesłanki przewidziane w art. l ustawy uwłaszczeniowej, w szczególności, czy nieruchomość, której wniosek dotyczy, wchodziła w skład gospodarstwa rolnego rolnika oraz czy był on w dniu 4 listopada 1971 r. jej samoistnym posiadaczem oraz na podstawie jakiej umowy. Postępowanie w tych sprawach jest wolne od opłat sądowych.

Zasiedzenie nieruchomości

Natomiast co się tyczy zasiedzenia, to właściwy również będzie sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest stała i wynosi 2 tys. zł. Jeśli wnoszący uprawdopodobni swoją trudną sytuację majątkową i rodzinną może zostać zwolniony od kosztów sądowych. Zgodnie z art. 176 kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania (np. w wyniku dziedziczenia), obecny posiadacz (np. spadkobierca) może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.

W praktyce zdarza się, że sąd nie dopatrzy się przesłanek do stwierdzenia nabycia własności na podstawie ustawy uwłaszczeniowej, podczas postępowania potwierdzone zostanie zaś istnienie przesłanek do stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie albo też odwrotnie. Konieczna jest wtedy odpowiednia na okoliczności sprawy zmiana żądania.

Akt Własności Ziemi Podstawą wpisów prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej są także decyzje administracyjne wydane na podstawie ustawy z 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Akty Własności Ziemi wydawały organy administracji państwowej od dnia 4 listopada 1971 r. do dnia 6 kwietnia 1982 r. w celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości rolnych, które bardzo często były przekazywane na podstawie umów pisemnych czy ustnych, bez zachowania formy aktu notarialnego. Od 6 kwietnia 1982 r. dotychczasowe kompetencje organów administracji przejęły sądy powszechne.

Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie

Dawniej często zdarzało się, że osoba nabywała nieruchomość na podstawie umowy pisemnej bądź nawet umowy ustnej. Nabywca na tej podstawie posiadał nieruchomość i rozporządzał nią, czyli uprawiał ziemię, mieszkał w domu czy lokalu. Do końca życia nie podjął jednak starań o uregulowanie swoich praw. Gdy umarł to jego spadkobiercy zostali postawieni przed koniecznością stwierdzenia swoich praw do nieruchomości, co niejednokrotnie nie jest proste.

Na czym polega zasiedzenie nieruchomości na rzecz zmarłego?

Zasiedzenie nieruchomości oznacza, że jeżeli zmarły niejako „opiekował się” daną nieruchomością dość długo, jego spadkobiercy mogą się starać o nabycie do niej praw własności.

Zasiedzenie nieruchomości na rzecz zmarłego jak się o nie starać?

Aby starać się o zasiedzenie nieruchomości na rzecz zmarłego jego spadkobiercy muszą złożyć do sądu rejonowego wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości. Właściwy miejscowo będzie sąd ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Z wnioskiem mogą wystąpić wszyscy spadkobiercy zmarłego lub nawet jeden z nich. Nabycie własności następuje z mocy samego prawa następnego dnia po upływie terminów zasiedzenia. Jeśli okres zasiedzenia upłynął za życia zmarłego spadkodawcy, a wniosek o stwierdzenie zasiedzenia złożą jego spadkobiercy, to sąd stwierdzi, że nastąpiło zasiedzenie na rzecz zmarłego. Należy pamiętać, by we wniosku wykazać, że wszystkie prawne przesłanki zasiedzenia zostały spełnione.

UWAGA! Uczestnicy postępowania biorą udział w postępowaniu sądowym i mogą bronić swych praw do nieruchomości.

Podział spadku po zasądzeniu zasiedzenia

Po uzyskaniu postanowienia stwierdzającego zasiedzenie na rzecz spadkodawcy, spadkobiercy mogą przystąpić do działu spadku, a następnie wpisać siebie jako właścicieli w księdze wieczystej. Co ważne – nie płacą oni podatku od nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Podatek obciążałby zmarłego spadkodawcę, gdyby postanowienie stwierdzające zasiedzenie wydano za jego życia – podatek ten wynosi obecnie 7 % wartości nieruchomości. W rachubę wchodzi tylko podatek od spadków i darowizn. Jeśli spadkobiercy złożyli zeznanie dotyczące podatku spadkowego przed wydaniem przez sąd postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia, a nie wykazali w nim tej nieruchomości, muszą złożyć dodatkowe zeznanie. Mają na to tylko miesiąc, licząc od dnia uprawomocnienia się postanowienia.

Zasiedzenie nieruchomości na rzecz zmarłego a prawni właściciele

Warto wiedzieć:

Uczestnikami w sprawie o zasiedzenie są poprzedni właściciele lub ich spadkobiercy. Gdy zaś chodzi o zasiedzenie nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli – uczestnikami są pozostali współwłaściciele. Sąd musi powiadomić ich o sprawie. Aby skrócić czas postępowania należy zebrać dane wszystkich osób, które mogą być zainteresowane wynikiem postępowania. Poza poprzednimi właścicielami, współwłaścicielami i ich spadkobiercami w szczególności będą to:

• właściciele sąsiednich gruntów – jeśli również mają roszczenia odnośnie nieruchomości,
• osoby posiadające służebności osobiste i gruntowe na nieruchomości (np. drogę konieczną),
• osoby, które korzystają z nieruchomości (np. najemcy, dzierżawcy).

Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie

Zdarzają się sytuacje, że daną nieruchomością zarządzają inne osoby niż prawni właściciele. Nierzadko również taka sytuacja ma miejsce przez wiele długich lat. Takie osoby nie tylko mieszkają w danej nieruchomości, ale także opłacają podatki, czy też po prostu o nią dbają. Czy mogą oni zostać jej prawnymi właścicielami? Czym jest zasiedzenie nieruchomości i na czym polega?

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności rzeczy, przede wszystkim nieruchomości. Dotychczasowy właściciel, który rzeczą się nie interesuje traci jej własność bez żadnego wynagrodzenia na rzecz osoby, która posiada i włada rzeczą jak właściciel (płaci podatki od nieruchomości, rozbudowuje, oddaje w dzierżawę czy wynajmuje). Zasiedzenie  może dotyczyć jedynie takich rzeczy, które mogą być odrębnym przedmiotem prawa własności. Nie można zatem w drodze zasiedzenia nabyć własności pokoju czy piwnicy, która na gruncie przepisów ustawy o własności lokali traktowana jest jako część składowa lokalu.

Po jakim czasie można starać się o zasiedzenie nieruchomości?

Niezbędną przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Jeżeli posiadacz nieruchomości był w dobrej wierze, czyli był przekonany, że nieruchomość stanowi jego własność to zostanie właścicielem po upływie 20 lat. Jeśli natomiast był posiadaczem w złej wierze to termin ten wynosi 30 lat. Co więcej, gdy podczas biegu terminów zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada nieruchomość, czas posiadania swojego poprzednika. Jeśli poprzednik, którym w praktyce jest najczęściej spadkodawca, uzyskał posiadanie w złej wierze, łączny okres posiadania jego i spadkobiercy musi wynosić 30 lat. Należy pamiętać, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nigdy nie będzie posiadaczem w dobrej wierze.

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości

Choć nabycie własności następuje z mocy samego prawa następnego dnia po upływie terminów zasiedzenia, to do stwierdzenia tego faktu niezbędne jest orzeczenie sądu. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności należy wnieść do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Należy w nim wykazać, że wszystkie prawne przesłanki zasiedzenia zostały spełnione. Dotychczasowy właściciel oczywiście może bronić swoich praw do rzeczy, powoływać świadków, przedstawiać dokumenty. Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie podlega opodatkowaniu – nowy właściciel w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu musi we właściwym urzędzie skarbowym złożyć zeznanie podatkowe. Podatek wynosi 7% wartości nieruchomości. Spadkobiercy nie płacą podatku jeśli obciążałby spadkodawcę, gdyby postanowienie stwierdzające zasiedzenie było wydane za ich życia. W rachubę wchodzi tylko podatek od spadków i darowizn.

Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie