Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zdarzają się sytuacje, że daną nieruchomością zarządzają inne osoby niż prawni właściciele. Nierzadko również taka sytuacja ma miejsce przez wiele długich lat. Takie osoby nie tylko mieszkają w danej nieruchomości, ale także opłacają podatki, czy też po prostu o nią dbają. Czy mogą oni zostać jej prawnymi właścicielami? Czym jest zasiedzenie nieruchomości i na czym polega?

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności rzeczy, przede wszystkim nieruchomości. Dotychczasowy właściciel, który rzeczą się nie interesuje traci jej własność bez żadnego wynagrodzenia na rzecz osoby, która posiada i włada rzeczą jak właściciel (płaci podatki od nieruchomości, rozbudowuje, oddaje w dzierżawę czy wynajmuje). Zasiedzenie  może dotyczyć jedynie takich rzeczy, które mogą być odrębnym przedmiotem prawa własności. Nie można zatem w drodze zasiedzenia nabyć własności pokoju czy piwnicy, która na gruncie przepisów ustawy o własności lokali traktowana jest jako część składowa lokalu.

Po jakim czasie można starać się o zasiedzenie nieruchomości?

Niezbędną przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Jeżeli posiadacz nieruchomości był w dobrej wierze, czyli był przekonany, że nieruchomość stanowi jego własność to zostanie właścicielem po upływie 20 lat. Jeśli natomiast był posiadaczem w złej wierze to termin ten wynosi 30 lat. Co więcej, gdy podczas biegu terminów zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada nieruchomość, czas posiadania swojego poprzednika. Jeśli poprzednik, którym w praktyce jest najczęściej spadkodawca, uzyskał posiadanie w złej wierze, łączny okres posiadania jego i spadkobiercy musi wynosić 30 lat. Należy pamiętać, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nigdy nie będzie posiadaczem w dobrej wierze.

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości

Choć nabycie własności następuje z mocy samego prawa następnego dnia po upływie terminów zasiedzenia, to do stwierdzenia tego faktu niezbędne jest orzeczenie sądu. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności należy wnieść do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Należy w nim wykazać, że wszystkie prawne przesłanki zasiedzenia zostały spełnione. Dotychczasowy właściciel oczywiście może bronić swoich praw do rzeczy, powoływać świadków, przedstawiać dokumenty. Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie podlega opodatkowaniu – nowy właściciel w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu musi we właściwym urzędzie skarbowym złożyć zeznanie podatkowe. Podatek wynosi 7% wartości nieruchomości. Spadkobiercy nie płacą podatku jeśli obciążałby spadkodawcę, gdyby postanowienie stwierdzające zasiedzenie było wydane za ich życia. W rachubę wchodzi tylko podatek od spadków i darowizn.

Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie