Dożywocie zamiast darowizny

Powszechnie stosowaną umową do przeniesienia własności nieruchomości w rodzinie jest umowa darowizny. Jednak ta umowa nie zapewnia darującym praw w stosunku do osób obdarowanych.

Darczyńcy w  treści umowy darowizny poza mogą jedynie zastrzec na swoją rzecz służebność mieszkania, nie mogą natomiast w związku nałożyć żadnych obowiązków na obdarowanego. Odmiennie jest w przypadku umowy dożywocia, której treść strony mogą dowolnie kształtować. Oprócz służebności dożywotniego mieszkania dotychczasowy właściciel może sobie zastrzec na przykład obowiązek zapewnienia pomocy i pielęgnacji w chorobie oraz zapewnienia pogrzebu a nawet wypłacania renty. W odróżnieniu od darowizny, która ma charakter jednostronny (tylko darczyńca świadczy na rzecz drugiej strony, uszczuplając swój majątek), dożywocie ma charakter wzajemny – obie strony uzyskują jakąś korzyść majątkową.

Należy jednak pamiętać, że umowa dożywocia jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, umowa darowizny natomiast jest opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn. Oba te podatki przewidują inne zasady ich naliczania i inne zwolnienia. Umowa dożywocia w przypadku osób najbliższych może być w związku z tym mniej korzystna podatkowo, bowiem umowa dożywocia nie korzysta z ulgi podatkowej, a pokrewieństwo między stronami nie powoduje obniżenia podatku. Niezależnie od pokrewieństwa podatek przy umowie dożywocia wynosi 2 % wartości rynkowej nieruchomości. Chociaż zawarcie umowy dożywocia wiąże się z przyjęciem przez nabywcę nieruchomości zobowiązania do dokonywania określonych świadczeń na rzecz dożywotnika, to jak podkreślają organy skarbowe, wartość tych świadczeń (zarówno poniesionych jednorazowo, jak i rozłożonych w czasie) nie może powodować obniżenia wartości nieruchomości przyjętej za podstawę obliczenia podatku.

Umowa dożywocia może mieć też typowo rynkowe zastosowanie. Wielu właścicieli, którzy nie mają bliższych krewnych myśli o sprzedaży swoich nieruchomości nawet za połowę ceny w zamian za możliwość mieszkania w nich do końca życia lub za comiesięczną rentę. W takich mieszkaniach, często zlokalizowanych w dobrych dzielnicach dużych miast, mieszkają zwykle starsze samotne osoby, utrzymujące się z niewielkiej emerytury. Ich jedynym majątkiem jest własne mieszkanie, niejednokrotnie duże, wykupione kiedyś za grosze od gminy, znajdujące się w centrach miast, na których utrzymanie ich nie stać. Tymczasem perspektywa sprzedaży lokalu, szukania na rynku mniejszego i urządzania go na nowo jest dla ludzi starych przerażająca. Umowa dożywocia jest właśnie jednym z lepszych rozwiązań umożliwiającym zabezpieczenie zwłaszcza dotychczasowego właściciela nieruchomości. Będzie ona lepszym rozwiązaniem dla dożywotnika niż umowa sprzedaży z zastrzeżeniem służebności dożywotniego mieszkania, gdyż w przypadku gdyby nowy właściciel sprzedał tę nieruchomość, następny nabywca przejmuje wszystkie prawa wynikające z dożywocia ustalone między stronami.