Droga jest konieczna

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeśli wydzielone działki nie miałyby dostępu do drogi publicznej. Taki dostęp może zapewnić wydzielenie drogi wewnętrznej, wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności drogowych dla wydzielonych działek, a także ustanowienie służebności drogi koniecznej. Bez uregulowania tej kwestii nie można liczyć na wydanie przez burmistrza decyzji o podziale. Co więcej, notariusz odmówi spisania umowy sprzedaży działki podzielonej wbrew decyzji burmistrza i nie mającej dostępu do drogi publicznej, nawet jeśli nabywca świadomie godzi się na kupno działki bez drogi. Zastrzeżenie to nie dotyczy gruntów rolnych i leśnych.

Czasami do podziału nieruchomości następuje przed sądem np. w sprawie o zniesienie współwłasności, dział spadku czy podział majątku dorobkowego małżonków po rozwodzie. Jeśli wydzielona działka nie ma dostępu do drogi publicznej wtedy to sąd powinien ustanowić na jej rzecz służebność drogi koniecznej. Zdarza się, że właściciele nieruchomości nie posiadającej dostępu do drogi publicznej korzystają z dojazdu przez grunt sąsiada pomimo braku formalnego uregulowania tej kwestii. Problemy najczęściej zaczynają się, gdy grunt zmienia właściciela, który nie zgadza się już, by sąsiedzi przejeżdżali przez jego ziemie. Wtedy służebność drogi koniecznej może być ustanowiona w postępowaniu sądowym. Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej nigdy nie przedawni się. Nawet jeśli właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi koniecznej przez pół wieku jeździł inną drogą, zbyt okrężną, zawsze może wystąpić z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Orzeczenie sądu jest podstawą wpisu służebności do księgi wieczystej.

Droga konieczna jest służebnością gruntową, czyli dotyczy gruntu, a nie osób. Nieruchomość, na rzecz której jest ustanowiona, nazywa się władnącą, a nieruchomość, przez którą przechodzi – obciążoną. Droga konieczna obciąża grunt, a zatem nie mają tutaj znaczenia zmiany właścicieli. Jeśli nieruchomość służebna zostanie sprzedana czy darowana, nadal sąsiad będzie mógł korzystać z drogi koniecznej. To samo dotyczy sytuacji, gdy właściciela zmieni nieruchomość władnąca.