Wspólnota mieszkaniowa – kto zarządza?
Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej, jednak może pozywać i być pozywaną, zaciągać zobowiązania, zawierać umowy. Czynności tych, w jej imieniu, dokonuje organ wspólnoty – zarząd lub zarządca. W praktyce zwykle w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawartej pomiędzy deweloperem i pierwszym nabywcą lokalu w nieruchomości umieszczany jest zapis o określeniu sposobu zarządu, często też wskazywana jest osoba zarządcy. Zdarza się, że zarządcą jest deweloper lub podmiot z nim powiązany. Okres, na który deweloper wskazuje zarządcę w aktach notarialnych nie może być jednak nadmiernie wydłużony, postanowienie wprowadzające zarząd nad nieruchomością na okres trzech lat zostało wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych.
Właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych mają prawo do wyboru zarządu, i do odwołania poszczególnych jego członków. Zarząd wybierany jest w formie uchwały, może być jedno lub kilkuosobowy, członkami zarządu mogą być właściciele lokali, ale również osoby spoza ich grona. Członkowie zarządu, nawet ci, którzy nie są właścicielami lokali nie muszą posiadać licencji na zarządzanie nieruchomościami, licencji nie wymaga też prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami, co potwierdzają najnowsze orzeczenia Sądu Najwyższego. Wspólnota mieszkaniowa może oczywiście powierzyć zarządzanie nieruchomością zarządcy licencjonowanemu z takimi skutkami jakie wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami – jednak to jej wybór a nie powinność. Warto zdecydować się na współpracę z licencjonowanym zarządcą, ponieważ tylko taka osoba ponosi odpowiedzialność zawodową.
Skarga na zarządcę licencjonowanego rozpatrywana jest w trybie postępowania administracyjnego, zastosowanie mają tutaj przepisy kodeks postępowania administracyjnego Postępowanie toczy się przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej. Negatywne konsekwencje dla nierzetelnego zarządcy licencjonowanego to kary w zależności od wagi naruszenia: upomnienie, nagana, zawieszenie licencji na okres od 3 miesięcy do 1 roku, pozbawienie licencji z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie po upływie 3 lat od daty pozbawienia.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie może zobowiązać zarządcę do wykonywania wszystkich uprawnień zarządu, przede wszystkim nie może przekazywać uprawnień w zakresie składania oświadczeń woli za wspólnotę mieszkaniową. Zarządca jest jednak, o ile takie umocowanie wynika z zawartej z nim umowy, legitymowany do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w procesie.
Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie
