Umowa dożywocia – umowa sprzedaży

Umowa o dożywocie, kiedyś powszechnie stosowana przy przeniesieniu własności nieruchomości na następców prawnych, obecnie w obrocie nieruchomościami jest stosowana sporadycznie. Tymczasem dożywocie daje większe bezpieczeństwo i zabezpieczenie zarówno właścicielom przekazującym swoje mienie jak i nabywcom niż zawarcie umowy darowizny.

Istota umowy dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy-dożywotnikowi utrzymanie do końca życia czyli dożywotnie. Nabywca zatem powinien – w braku odmiennych postanowień umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Umowa dożywocia powinna dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń.

Przedmiotem przeniesienia własności w drodze umowy dożywocia będzie zawsze konkretna nieruchomość gruntowa lub lokalowa. Przedmiotem umowy może być nie tylko własność całej nieruchomości, ale również udział w niej, może to być zarówno nieruchomość zabudowana jak i niezabudowana. Zbywcą nieruchomości może być wyłącznie osoba fizyczna. Nabywcą natomiast może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Umowa dożywocia, podobnie jak każda umowa przenosząca własność nieruchomości (sprzedaż, darowizna) musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego.

Prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, co oznacza, że dożywotnik nie może przenosić go na inną osobę, nie może też ono być przedmiotem dziedziczenia i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci dożywotnika. Prawo to może wygasnąć również za życia dożywotnika, gdy ten się tego prawa zrzeknie. Natomiast prawo własności nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia nie podlega żadnym ograniczeniom, można je zbyć, jednakże w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia jej nowy nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem dożywocia objęte. Z chwilą zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem dotychczasowy jej właściciel zostaje zwolniony z obowiązków związanych z dożywociem.

Warto pamiętać, że w przypadku zbycia nieruchomości, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. W wypadku, gdy między nowym właścicielem a dożywotnikiem powstaną się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej styczności ze sobą, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Z żądaniem zamiany świadczeń objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę może wystąpić każda ze stron umowy. W wyjątkowych wypadkach sąd może rozwiązać umowę o dożywocie na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości.