Budowa domu jednorodzinnego wymaga pozwolenia na budowę, pod pewnym warunkiem. Kwestie tego typu regulują przepisy prawa budowlanego, które jak podkreślają inwestorzy, zawiera wiele luk i niedociągnięć. Nic więc w tym dziwnego, że owe regulacje prawne zmieniają się nieustannie. I tak wprowadzana 13 lutego 2020 roku nowelizacja prawa budowlanego, w ustawie Prawo budowlane oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowywaniu przestrzennym, wprowadziła istotną zmianę dotyczącą pozwoleń. Dzięki niej, budowa domu przeznaczonego na własne potrzeby, o powierzchni zabudowy do 70 m2 możliwa została na podstawie zgłoszenia. Tym razem jednak przyjrzymy się budowie domu, które wymaga pozwolenia na budowę.

Czym jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego to nic innego jak rodzaj decyzji administracyjnej, która zezwala na rozpoczęcie i prowadzenie budowy bądź też wykonywanie jakichkolwiek prac budowlanych innych niż budowa obiektu. Jego uzyskanie, jak to już zostało podkreślone, nie zawsze jest konieczne, ponieważ w niektórych przypadkach wystarczy zgłoszenie, acz sama dokumentacja pozostaje taka sama.

Kto wydaje pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę wydaje starosta w terminie 65 dni od złożenia wniosku, lecz w praktyce może trwać to dłużej. O pozwolenie możemy się starać, kiedy mamy już warunki zabudowy. Do wniosku o pozwolenie na budowę domu należy dołączyć 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i decyzjami np. zgodą zarządcy drogi na wykonanie zjazdu z drogi publicznej. Oczywiście niezbędne jest dołączenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tj. przede wszystkim prawa własności. Oświadczenie składa się na specjalnym druku.

Gdy wniosek ma wady (np. nie zostały dołączone do niego wszystkie dokumenty), starosta zwróci go do uzupełnienia. Ponadto należy liczyć się z tym, że przed wydaniem pozwolenia na budowę trzeba często zasięgać opinii różnych instytucji, a czasami konieczne jest przeprowadzenie postępowania w sprawie oddziaływania inwestycji na środowisko (jeśli np. budynek ma powstać na obszarze Natura 2000).

Sąsiad będzie brał udział w postępowaniu o wydanie pozwolenia, gdyby projektowany dom miał być wybudowany przy granicy z jego działką.

Kiedy należy zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego?

Jeżeli inwestor jest jedyną stroną postępowania, budowę może rozpocząć zaraz po otrzymaniu pozwolenia. Trzeba jednak pamiętać o zawiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o rozpoczęciu prac, dołącza się do niego również oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązków.

Gdyby z kolei inwestor zrezygnował z budowy domu, może przenieść pozwolenie na inną osobę. Nowy posiadacz pozwolenia musi złożyć oświadczenie, że przejmuje wszelkie obowiązki swojego poprzednika.

Odstępstwa od projektu budowlanego a pozwolenie na budowę?

Często w trakcie budowy okazuje się, że inwestor chce zmienić pierwotne plany np. poszerzyć kuchnię, czy dodać 1 okno. Odstępstwa od projektu dzieli się na istotne i nieistotne. Te ostatnie nie wymagają żadnych dodatkowych formalności, prócz obowiązkowego naniesienia przez projektanta zmian na kopiach rysunków projektu budowlanego. Natomiast istotne odstępstwa wymagają sporządzenia nowego projektu i wydania tzw. pozwolenia zamiennego. W przeciwnym razie, budowa może być wstrzymana przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który swój sprzeciw może wnieść nawet rozpatrując zgłoszenie zakończenia budowy. Prawo budowlane zawiera katalog istotnych odstępstw. Są nimi w szczególności: zmiana kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji budynku.

Budowa na lata Przepisy nie przewidują żadnego terminu zakończenia budowy. To od samego inwestora zależy, kiedy zechce to zrobić. Jednakże pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 2 lat od dnia, w którym takie pozwolenie stało się ostateczne lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 2 lata (przerwanie lub ciągłość budowy musi być udokumentowane w dzienniku budowy).

Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie

W świetle przepisów prawa podłączenie do kanalizacji jest jednym z obowiązków właściciela nieruchomości. Do zadań gminy należy natomiast obowiązek prowadzenia zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków.

Prawo budowlane a kanalizacja

Z ustawy prawo budowlane jednoznacznie wynika, że na działce można postawić budynek mieszkalny, jeżeli ma ona zapewnioną możliwość podłączenia budynku między innymi do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Na działce, która nie ma dostępu do podstawowych mediów wzniesienie budynku mieszkalnego jest możliwe pod warunkiem zapewnienia indywidualnego ujęcia wody oraz wybudowania szamba.

Z kolei w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach zapisano, że do obowiązków właściciela nieruchomości należy podłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacji. Dopiero gdy budowa takiej sieci jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona, właściciel nieruchomości ma obowiązek wyposażenia jej w szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych. Na wybudowanie oczyszczalni właściciel nieruchomości musi uzyskać zgodę właściwych organów gminy. Z reguły gmina wyraża zgodę, jeżeli na danym terenie nie ma sieci kanalizacyjnej i w najbliższym czasie nie planuje się budowy kanalizacji. Jeżeli nieruchomość została wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków, a później gmina wybudowała sieć kanalizacyjną, to właściciel nie ma obowiązku podłączenia nieruchomości do kanalizacji.

Czy trzeba podłączyć budynek do kanalizacji, gdy jest szambo?

Gmina ma nie tylko prawo wymagać od właściciela nieruchomości, by podłączył on ją do kanalizacji, ma także obowiązek prowadzenia zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków.

Jeżeli właściciel nieruchomości dobrowolnie nie przyłączy się do nowej kanalizacji, mimo takiego obowiązku, to wójt lub burmistrz mogą na nim to wymóc. W razie zignorowania obowiązku przyłączenia do sieci wydaje się nakaz jego wykonania. Co istotne, nie mają tutaj znaczenia takie okoliczności, jak np. trudna sytuacja materialna lub życiowa. Potwierdziły to wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach i w Opolu z 2008 r.

Gdzie można umieścić szambo?

Odległości, które należy zachować przy wyborze miejsca na szambo określa rozporządzenie ministra gospodarki z 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Szambo powinny mieć dno i ściany nieprzepuszczalne, szczelne przekrycie z zamykanym otworem do usuwania nieczystości i odpowietrzenie wyprowadzone co najmniej 0,5 m ponad poziom terenu. Odległość pokryw i wylotów wentylacji szamba o pojemności do 10 m³ powinna wynosić co najmniej:

1. od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi – 5 m,
2. od granicy działki sąsiedniej, drogi lub chodnika – 2 m.

Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie