Sprzedaż domu bez zgody małżonka

Pytanie: W akcie notarialnym figuruję jako właściciel domu, bo kupiłem go sam za moje własne pieniądze i ta nieruchomość nie wchodzi do majątku wspólnego z moją małżonką. Żona, gdy się o tym dowiedziała powiedziała, że będzie się domagać w sądzie połowy pieniędzy za dom, bo był on nasz wspólny. Jestem w trakcie rozwodu z żoną i nie mamy rozdzielności majątkowej. Nie będę w stanie potwierdzić przed sądem, że dom był kupiony za moje pieniądze, zarobiłem je za granicą. Czy będę musiał żonie zwrócić połowę kwoty otrzymanej za dom i czy umowa sprzedaży jest ważna?

Odpowiedź: Jeśli w akcie notarialnym znajduje się stwierdzenie, że nieruchomość została zakupiona za środki pochodzące z majątku osobistego małżonka nie przesądza o tym, że nieruchomość w rzeczywistości za takie środki została zakupiona. Kluczową kwestię stanowi bowiem rozstrzygnięcie, skąd w rzeczywistości pochodziły środki na zakup nieruchomości, przy czym, jeżeli pieniądze te pochodziły z wynagrodzenia za pracę jednego z małżonków, zarobionego w trakcie trwania związku małżeńskiego – oznacza to, że pochodziły one tak naprawdę z majątku wspólnego. W takiej sytuacji nieruchomość weszła do majątku wspólnego małżonków, a nie do majątku odrębnego.

To nabywający małżonek musi udowodnić, że rzecz nabyta w trakcie trwania związku małżeńskiego pochodzi z jego majątku odrębnego. Sąd Najwyższy w wyroku z 2001 r. wskazał innym sądom orzekającym w takich sprawach, że w obowiązującym kodeksie rodzinnym i opiekuńczym, przyjmuje się jako zasadę istnienie ustawowej wspólności majątkowej wobec wszystkich rzeczy ruchomych i nieruchomości nabytych w trakcie trwania małżeństwa. Sąd Najwyższy wskazał, że istnieje domniemanie, oparte na życiowym prawdopodobieństwie, według którego określone rzeczy w transakcji dokonanej tylko przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego w interesie i na rzecz ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zakładam, że zbycie nieruchomości nastąpiło już po wejściu w życie nowelizacji kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, czyli po 19 stycznia 2005 r. Jeżeli nieruchomość rzeczywiście należała do majątku wspólnego małżonków to do jej zbycia potrzebna była zgoda drugiego z małżonków, a ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; stanie się wolna od zobowiązania po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Jeżeli na podstawie czynności prawnej dokonanej przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego , osoba trzecia nabyła własność nieruchomości w dobrej wierze i nabył własność odpłatnie, a w księdze wieczystej był wpisany jako jedyny właściciel jeden z małżonków, to nabywcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zatem, w takiej sytuacji, nabywca skutecznie nabył nieruchomość.