Najem po zmarłym najemcy

Obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego chronią prawa osób, które wskutek śmierci najemcy straciłyby uprawnienia do zajmowanego lokalu mieszkalnego. Ochronie tej służy instytucja tzw. wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy.

Zgodnie z kodeksem cywilnym w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Podkreślić należy, iż wskazane prawa i obowiązki przechodzą w takim samym kształcie, w jakim istniały za jego życia. Oznacza to, iż osoby te stają się automatycznie z mocy prawa najemcami lokalu, zobowiązanymi m.in. do uiszczania czynszu w takiej samej wysokości, w jakiej obciążał zmarłego najemcę.

Jednakże aby móc wstąpić w stosunek najmu trzeba spełnić podstawowy warunek- stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Sformułowanie „ stale zamieszkiwać” oznacza w tym przypadku faktyczne przebywanie w danym lokalu i towarzyszący temu zamiar stałego pobytu. W danym mieszkaniu ma skupiać się życie osobiste i cała działalność osoby pragnącej wstąpić w stosunek najmu, która powinna posiadać w nim swoje rzeczy, przyjmować w nim gości, spać, jeść itp.

Ustawa nie przewiduje jednak możliwości wstąpienia w stosunek najmu wnuczki lub wnuczka zmarłego najemcy. Wyjątkiem są sytuację, gdy najemca był zobowiązany wobec niego do świadczeń alimentacyjnych. Zgodnie bowiem z przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego obowiązek dostarczania środków utrzymania obciąża krewnych w linii prostej oraz rodzeństwo. W związku z tym w sytuacji gdy z jakiś powodów rodzice nie mogą lub też nie chcą wykonywać względem swoich dzieci obowiązku alimentacyjnego obowiązek ten przechodzi na zobowiązanych w dalszej kolejności, czyli dziadków. I tak osoba utrzymywana i wychowywana w dzieciństwie przez swoich dziadków może domagać się po ich śmierci wstąpienia w stosunek najmu na ich miejsce, pod warunkiem, że zamieszkiwała z nimi do momentu ich śmierci. Nie ma przy tym znaczenia czy dany obowiązek realizowany był w drodze orzeczenia sądowego czy też dobrowolnie.

W sytuacji, gdy wynajmujący z którym najemca zawarł umowę najmu kwestionuje prawa wstępujących jedynym wyjściem pozostaje wystąpienie na drogę sądową z powództwem o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu, ma on bowiem interes prawny w potwierdzeniu stanu prawnego wynikłego ze śmierci najemcy.