Najem nieruchomości – wypowiedzenie umowy

Wypowiedzenia umowy najmu każdego typu może dokonać zarówno najemca jak i wynajmujący. Niezależnie od tego czy umowa została zawarta na czas określony czy nie określony.

Wypowiedzenie ma charakter oświadczenia jednostronnego i powoduje wygaśnięcie umowy na czas nieokreślony bądź określony. Jeżeli strony w umowie nie określiły okresu wypowiedzenia, obowiązuje termin ustawowy. W takiej sytuacji wypowiedzenie najmu w krótszym terminie od wymaganego ustawą nie powoduje nieważności wypowiedzenia, a jedynie ten skutek, że najem wygaśnie z upływem terminu ustawowego. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Istnieją też ustawowe przyczyny wypowiedzenia umowy najmu lokalu przez wynajmującego, nie wymagające zachowania okresu wypowiedzenia, należą do nich w szczególności: gdy najemca użytkuje lokal niezgodnie z jego przeznaczaniem, pomimo pisemnego upomnienia, gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego lub płatnego używania osobie trzeciej bez pisemnej zgody wynajmującego lub gdy najemca narusza porządek w lokalu i powoduje szkody w lokalu.

Kwestia wypowiedzenia umowy najmu inaczej przedstawia się w sytuacji umów na czas oznaczony. Umowa tego typu z założenia ma łączyć strony przez oznaczony czas. Trwałość oznacza stabilizację, pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. kodeksu cywilnego stanowi, iż jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W myśl zasady swobody umów strony mogą dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy tak, by zabezpieczały one ich interesy, jednak przyczyny te muszą być ściśle określone. Należy jednak zastrzec, iż strony nie mogą zamieścić w umowie najmu zawartej na czas oznaczony ogólnie sformułowanej możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy za wypowiedzeniem.