Działki budowlane – jak sprzedać bez podatku?

Pytanie czytelnika: Kilka lat temu otrzymałem w darowiźnie od rodziców dużą działkę rolną, a następnie podzieliłem ją na działki budowlane. Właśnie sprzedałem jedną z nich i w niedalekiej przyszłości planuję sprzedaż pozostałych. Czy będę musiał zapłacić podatek? Czy mogę coś zrobić, by uniknąć podatku?

Jeśli czytelnik nie prowadzi działalności gospodarczej ani nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a w szczególności nie zajmuje się obrotem nieruchomościami, to generalnie taka sprzedaż wyłączona będzie od podatku VAT. Potwierdza to praktyka urzędów skarbowych oraz orzecznictwo sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 24.11.2009 r. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że osoba fizyczna, która dokona sprzedaży kilku działek budowlanych należących do jej osobistego majątku, nie staje się przez to automatycznie podatnikiem VAT, ponieważ nie prowadzi działalności gospodarczej.

Natomiast co się tyczy podatku dochodowego od osób fizycznych, to sytuacja może wyglądać różnie. Dochód ze zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Wówczas, zgodnie z art. 30e ust. 1 tej ustawy podatnik musi zapłacić 19 % podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z ust. 2 tego przepisu podstawą jest dochód ze sprzedaży tej nieruchomości pomniejszony o koszty poniesione w związku z jej nabyciem. Koszty te powinny być udokumentowane.

Jeżeli zatem odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie będzie konieczności odprowadzenia podatku z tytułu transakcji zbycia.

Inne zasady obowiązują począwszy od 1 stycznia 2009 r. (art. 21 ust. 1 pkt 132 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Zwolniony od podatku jest bowiem dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, pod warunkiem jednak, że pieniądze uzyskane z tej transakcji zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. O takim zamiarze trzeba zawiadomić urząd skarbowy.