Szerokość drogi dojazdowej

Dzieląc dużą działkę na mniejsze części, często pojawia się problem dostępu nowo tworzonych działek do drogi publicznej. Na drogę wewnętrzną właściciel chce zostawić jak najmniejszy pas ziemi, zwłaszcza jeśli działka jest wąska. Nie zawsze jednak jest to możliwe. Jaka powinna być szerokość drogi dojazdowej?

Szerokość drogi dojazdowej w świetle przepisów

Jeśli chodzi o drogi niepubliczne, to zgodnie z § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. „Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m”. W ust. 2 zaznaczono, iż „Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów”.

Ciąg pieszo-jezdny to droga, na której nie ma wyodrębnionego chodnika i gdzie dopuszczalny jest zarówno ruch pieszych jak i ruch pojazdów. Można więc przyjąć, że minimalna szerokość drogi dojazdowej do drogi publicznej to 5 metrów. Należy jednak pamiętać, że gminy określają samodzielnie plany zagospodarowania przestrzennego danego terenu i przeważnie w uchwałach radcy gminy jest bardziej szczegółowo ustalają jakie powinny być szerokości chodników i dróg na danym terenie i w jakiej odległości od tej drogi mogą znajdować się budynki.

Szerokość drogi dojazdowej po podziale działki

Dokonując podziału nieruchomości na mniejsze działki, właściciel musi zapewnić dostęp do drogi publicznej, bo jest to warunkiem uznania nowych działek za nadającą się na cele budowlane. Przepisy nie uzależniają szerokości drogi wewnętrznej od liczby działek budowlanych jakie mają być połączone do drogi publicznej, ale nie można wykluczyć, że taka zależność jest przewidziana w uchwale rady gminy. Ustawa o gospodarcze w art. 93 ust. 3 przewiduje, iż „podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu”.

Z powyższych przepisów wynika, że nowe działki muszą posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo pośredni poprzez drogę wewnętrzną (niepubliczną), a nowi właściciele działek muszą mieć uprawnienie do korzystania z tej drogi wewnętrznej. Takie uprawnienie można uzyskać poprzez ustanowienie służebności gruntowej lub też poprzez sprzedaż udziału we współwłasności drogi. Trzeba zatem ustanowić służebność drogi koniecznej lub wyodrębnić drogę jako osobną działkę i sprzedać nowym właścicielom udział we współwłasności tej drogi. Żadne inne prawa np. użytkowanie, najem, czy dzierżawa nie wchodzą w grę. Jeśli działka jest wąska i ciężko jest wydzielić na niej pas na drogę wewnętrzną, to ciekawym rozwiązaniem jest wydzielenie jednej drogi wspólnie z sąsiadem.

Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie