Prawo budowlane a budowa domu jednorodzinnego

Budowa domu jednorodzinnego wymaga pozwolenia na budowę, pod pewnym warunkiem. Kwestie tego typu regulują przepisy prawa budowlanego, które jak podkreślają inwestorzy, zawiera wiele luk i niedociągnięć. Nic więc w tym dziwnego, że owe regulacje prawne zmieniają się nieustannie. I tak wprowadzana 13 lutego 2020 roku nowelizacja prawa budowlanego, w ustawie Prawo budowlane oraz ustawie o planowaniu i zagospodarowywaniu przestrzennym, wprowadziła istotną zmianę dotyczącą pozwoleń. Dzięki niej, budowa domu przeznaczonego na własne potrzeby, o powierzchni zabudowy do 70 m2 możliwa została na podstawie zgłoszenia. Tym razem jednak przyjrzymy się budowie domu, które wymaga pozwolenia na budowę.

Czym jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego to nic innego jak rodzaj decyzji administracyjnej, która zezwala na rozpoczęcie i prowadzenie budowy bądź też wykonywanie jakichkolwiek prac budowlanych innych niż budowa obiektu. Jego uzyskanie, jak to już zostało podkreślone, nie zawsze jest konieczne, ponieważ w niektórych przypadkach wystarczy zgłoszenie, acz sama dokumentacja pozostaje taka sama.

Kto wydaje pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę wydaje starosta w terminie 65 dni od złożenia wniosku, lecz w praktyce może trwać to dłużej. O pozwolenie możemy się starać, kiedy mamy już warunki zabudowy. Do wniosku o pozwolenie na budowę domu należy dołączyć 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i decyzjami np. zgodą zarządcy drogi na wykonanie zjazdu z drogi publicznej. Oczywiście niezbędne jest dołączenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tj. przede wszystkim prawa własności. Oświadczenie składa się na specjalnym druku.

Gdy wniosek ma wady (np. nie zostały dołączone do niego wszystkie dokumenty), starosta zwróci go do uzupełnienia. Ponadto należy liczyć się z tym, że przed wydaniem pozwolenia na budowę trzeba często zasięgać opinii różnych instytucji, a czasami konieczne jest przeprowadzenie postępowania w sprawie oddziaływania inwestycji na środowisko (jeśli np. budynek ma powstać na obszarze Natura 2000).

Sąsiad będzie brał udział w postępowaniu o wydanie pozwolenia, gdyby projektowany dom miał być wybudowany przy granicy z jego działką.

Kiedy należy zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego?

Jeżeli inwestor jest jedyną stroną postępowania, budowę może rozpocząć zaraz po otrzymaniu pozwolenia. Trzeba jednak pamiętać o zawiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o rozpoczęciu prac, dołącza się do niego również oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązków.

Gdyby z kolei inwestor zrezygnował z budowy domu, może przenieść pozwolenie na inną osobę. Nowy posiadacz pozwolenia musi złożyć oświadczenie, że przejmuje wszelkie obowiązki swojego poprzednika.

Odstępstwa od projektu budowlanego a pozwolenie na budowę?

Często w trakcie budowy okazuje się, że inwestor chce zmienić pierwotne plany np. poszerzyć kuchnię, czy dodać 1 okno. Odstępstwa od projektu dzieli się na istotne i nieistotne. Te ostatnie nie wymagają żadnych dodatkowych formalności, prócz obowiązkowego naniesienia przez projektanta zmian na kopiach rysunków projektu budowlanego. Natomiast istotne odstępstwa wymagają sporządzenia nowego projektu i wydania tzw. pozwolenia zamiennego. W przeciwnym razie, budowa może być wstrzymana przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który swój sprzeciw może wnieść nawet rozpatrując zgłoszenie zakończenia budowy. Prawo budowlane zawiera katalog istotnych odstępstw. Są nimi w szczególności: zmiana kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji budynku.

Budowa na lata Przepisy nie przewidują żadnego terminu zakończenia budowy. To od samego inwestora zależy, kiedy zechce to zrobić. Jednakże pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 2 lat od dnia, w którym takie pozwolenie stało się ostateczne lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 2 lata (przerwanie lub ciągłość budowy musi być udokumentowane w dzienniku budowy).

Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie