Umowa deweloperska a akt notarialny. Akt notarialny to podstawa.

O tym, czym jest akt notarialny i jakie ma znaczenie pisaliśmy więcej w artykule „Co powinien zawierać akt notarialny, sprawdź zanim podpiszesz”. Tym razem chcieliśmy jednak zwrócić uwagę na kwestię umowy deweloperskiej. Należy bowiem zauważyć, że jeśli deweloper zbankrutował przed podpisaniem aktu notarialnego, to ty – nawet jeśli wpłaciłeś całą należność za mieszkanie – nie jesteś jego właścicielem.

Co to jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to nic innego jak umowa przedwstępna zawierana z deweloperem. Nie ma ona jednak formy aktu notarialnego. Umowa deweloperska ma w pewnym sensie zabezpieczyć nabywcę i dewelopera. Jest ona uznawana za wiążącą. Jej główną rolą jest ustalenie pomiędzy stronami ceny i przedmiotu późniejszej umowy przenoszącej własność (akt notarialny). Jej zawarcie nie daje jednak nabywcy żadnego prawa do nieruchomości, która jest jej przedmiotem.  

Umowa deweloperka a upadłość dewelopera – studium przypadku

Pewne małżeństwo z Łodzi zawarło umowę z firmą deweloperską DIM-BUD na budowę swojego M. Dopiero gdy uiścili całość ceny, deweloper w styczniu 1999 r. wydał im lokal, a ci wprowadzili się do niego. Deweloper chciał podpisać akt notarialny przenoszący własność nieruchomości, jednakże przez kilka lat małżonkowie nie mogli znaleźć czasu na notariusza. Tymczasem we wrześniu 2003r. DIM-BUD ogłosił upadłość. Ponieważ małżonkowie przez własną lekkomyślność nie zawarli aktu notarialnego, mieszkanie nadal było własnością upadłego dewelopera i jako takie zostało objęte przez syndyka masy upadłości. Małżonkowie próbowali walczyć z syndykiem – wystąpili do sądu z żądaniem wyłączenia ich mieszkania z masy upadłości i zobowiązaniem syndyka do zawarcia umowy przenoszącej na nich własność. Przegrali z kretesem.

Sąd Najwyższy w wyroku z 29 lutego 2008 r. stwierdził, że małżonkowie nie mają prawa domagać się od syndyka przeniesienia własności lokalu po ogłoszeniu upadłości dewelopera. W tej sytuacji małżonkowie nie chcąc rezygnować z mieszkania, w którego wykończenie włożyli dużo pieniędzy, musieli ponownie za nie zapłacić, tym razem syndykowi.

Jak odzyskać pieniądze od dewelopera?

W obliczu panującego obecnie w naszym kraju kryzysu na rynku nieruchomości i widma bankructw firm deweloperskich osób z podobną historią może być coraz więcej. Oczywiście warto podpisywać umowy deweloperskie, jednakże w przypadku upadłości dewelopera nie są one wystarczającym zabezpieczeniem dla nabywców. Gdy deweloper zbankrutuje, syndyk może odstąpić od umowy deweloperskiej, a wtedy nie będziemy już mogli żądać sprzedaży nam mieszkania. Jedyne co nam pozostanie to zgłoszenie swojej wierzytelności o zwrot wpłaconych pieniędzy do masy upadłości. A często lista wierzycieli jest długa, tak długa że możemy zostać z niczym. Zwłaszcza, że w pierwszej kolejności z sum uzyskanych ze spieniężenia nieruchomości będzie czerpał bank, który udzielone kredyty bankowe zabezpieczył hipoteką.

Co zrobić, gdy deweloper unika podpisania aktu notarialnego?

Umowa deweloperska zawsze musi zawierać termin przeniesienia własności lokalu. Jeżeli deweloper stara się go opóźnić, lub też zwleka z podpisaniem aktu notarialnego wówczas nabywca ma prawo do wyznaczenia dodatkowego terminu, który nie może być dłuższy nią 120 dni. Jeżeli i ten termin nie zostanie dotrzymany a przeniesienie własności nie zostanie dokonane nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej.

Należy także zaznaczyć, że umowa deweloperska jest także podpisywana w formie aktu notarialnego w obecności notariusza. Oznacza to, że jeżeli deweloper nadal zwleka z przeniesieniem własności lokalu wówczas można złożyć w sądzie pozew o wykonanie zobowiązania z umowy deweloperskiej i jeżeli taką sprawę wygra, wówczas nabywca staje się właścicielem nieruchomości niejako bez czynnego udziału dewelopera.

Powinniśmy zatem ostrożnie wybierać deweloperów, a najlepszym zabezpieczeniem będzie gdy zapłacimy za mieszkanie dopiero przy podpisaniu umowy notarialnej przenoszącej własność nieruchomości.