Wspólna własność – wspólny kłopot

W praktyce współwłasność prawie zawsze jest źródłem konfliktów. Bo każdy ze współwłaścicieli ma inne zdanie na temat zarządzania, korzystania, wynajmu, podziału, sprzedaży rzeczy wspólnej.

Fundamentalna zasada głosi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej – domu, działki, kamienicy, samochodu itd. Każdy z nich w korzystaniu z rzeczy wspólnej ma takie same uprawnienia jak pozostali. Sprawa jest prosta, gdy chodzi np. o studnię czy drogę – z nich wszyscy właściciele mogą korzystać jednocześnie i w taki sam sposób. Jednak często zdarza się, że wspólne korzystanie z rzeczy jest niemożliwe i trzeba dokonać jej podziału. W przypadku działki można ją podzielić na mniejsze działki, a w przypadku dużego domu – wyodrębnić samodzielne lokale i przydzielić je współwłaścicielom. Jednak na taki podział wszyscy współwłaściciele musza wyrazić zgodę. Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia wtedy pozostaje im jedynie zwrócenie się do sądu cywilnego z wnioskiem o zniesienie współwłasności lub o określenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Sąd natomiast powinien uwzględnić w sposób jednakowy interesy wszystkich współwłaścicieli, co oczywiście nie jest proste.

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do dochodów, jakie daje wspólna rzecz, stosownie do wielkości swoich udziałów. W takim samym stosunku uczestniczą w wydatkach związanych ze współwłasnością, np. w finansowaniu remontów czy płaceniu podatków. Współwłaściciele mogą oczywiście ustalić inny podział pożytków i rozkład wydatków, ale musi być na to zgoda wszystkich. Gdy jej brak – ci którzy czują się pokrzywdzeni mają prawo zwrócić się do sądu np. z roszczeniem wobec pozostałych współwłaścicieli o zwrot przejętego czynszu najmu bez podstawy prawnej. Natomiast współwłaścicielowi, który dokonał nakładów koniecznych na rzecz, należy się zwrot ich części od pozostałych właścicieli.

Z orzecznictwa Sądu Najwyższego

• Współwłaściciel, który korzystał z nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli i wbrew nim, musi rozliczyć się z nimi z uzyskanych z tej racji korzyści (uchwała z dn. 10.05.2006r)
• Współwłaściciel domu może żądać od drugiego współwłaściciela rozliczenia, stosownie do udziałów, dochodów z nieruchomości wspólnej gdy drugi współwłaściciel zajmuje większą powierzchnię, niż wynikałoby to z jego udziału we współwłasności (uchwała z dn. 23.01.1990r.)
• Należność z tytułu czynszu jest wspólna dla wszystkich współwłaścicieli i wchodzi do zasobu wspólnych dochodów (uchwała z dn. 10.05.1965r)