Spór sąsiedzki – zajęcie nieruchomości

Jeśli ktoś samowolnie zajmuje naszą działkę lub jej część, budynek czy lokal to narusza nasze prawo własności poprzez pozbawienie prawa do posiadania i korzystania z nieruchomości z wyłączeniem innych osób. Do naruszenia władania nieruchomością dojdzie gdy np. sąsiad zajmie naszą nieruchomość, będzie trzymał na naszej działce samochód czy maszyny, składował materiały budowlane i twierdził przy tym, że to jego teren i że go nie opuści. Lub też gdy ogrodzi fragment naszej działki łącząc go fizycznie ze swoją działką.

Wtedy właścicielowi służy przeciwko takiej osobie tzw. skarga wydobywcza, której celem jest odzyskanie (wydobycie) nieruchomości z rąk nieuprawnionej osoby. Podstawą wystąpienia ze skargą wydobywczą jest takie naruszenie prawa własności, które pozbawiło właściciela władania rzeczą. Treścią tego roszczenia jest żądanie właściciela wydania mu rzeczy od osoby, która nią włada bez podstawy prawnej. Jednak osoba, która zajęła cudzą nieruchomość, nie jest bezbronna. Poza możliwością przewlekania postępowania dysponuje tzw. zarzutami hamującymi np. gdy jest dzierżawcą czy najemcą, ma prawo korzystać z nieruchomości do czasu zakończenia umowy.

Skargę wydobywczą do sądu może wnieść właściciel, a także każdy ze współwłaścicieli. Właściciel, który występuje z pozwem do sądu, musi udowodnić swoje prawo własności. Co ciekawe, skarga wydobywcza nigdy nie ulega przedawnieniu, a zatem nawet jeśli latami znosiliśmy działania osoby naruszającej nasze prawo własności, w każdej chwili możemy co do tego zmienić zdanie. Przed wytoczeniem pozwu niezbędne będzie ustalenie sądu właściwego dla takiej sprawy. Należy pamiętać, że powództwa o własność lub o inne prawa rzeczowe na nieruchomości, jak również powództwo o posiadanie nieruchomości można wytoczyć wyłącznie przed sądem miejsca jej położenia.

Dodatkowo właścicielowi nieruchomości przysługuje tzw. roszczenie negatoryjne w sytuacji gdy ktoś narusza jego prawo własności w inny sposób niż przez pozbawienie go władania rzeczą (np. gdy sąsiad kieruje wodę opadową na nasz grunt). Treścią tego roszczenia jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dokonywania naruszeń.

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 4.12.1980r. w skardze wydobywczej lub roszczeniu negatoryjnym właściciel może dochodzić od osoby, która zajęła nieruchomość także wynagrodzenia za czas korzystania z nieruchomości za okres 10 lat.