Samowola budowlana po latach
Prawo budowlane mówi, że jeżeli nielegalna budowa została zakończona przed dniem 1 stycznia 1995 r. inwestor może żądać jej zalegalizowania bez żadnych opłat. Inwestor nie musi także wykazywać prawa do dysponowania terenem na cele budowlane. Z tych też powodów wielu inwestorów stara się legalizować swoje samowole budowlane na starych zasadach. Jest to bowiem dla nich bardzo korzystne.
Nie ma definicji, co należy uznać za „zakończenie budowy”. Jest wiele sprzecznych orzeczeń sądów administracyjnych w tej sprawie. Niektóre sądy uznają że budowa musi być wybudowana w stopniu umożliwiającym wydanie w tym czasie pozwolenia na ich użytkowanie. Są jednak i takie wyroki, w których sąd doszedł do wniosku, że do uznania budowy za zakończoną wystarczy ustalenie, iż obiekt był 31 grudnia 1994 r. co najmniej w stanie surowym zamkniętym. Przy starej samowoli częstym problemem jest udowodnienie, kiedy dokładnie doszło do jej popełnienia. Przyjmuje się, że obowiązek ustalenia daty zakończenia budowy ciąży na nadzorze budowlanym (gdy postępowanie jest prowadzone z urzędu) lub na inwestorze (gdy postępowanie jest prowadzone po uprzednim złożeniu przez niego wniosku).
Inspektor nadzoru budowlanego w toku postępowania legalizacyjnego bada zgodność z przepisami i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pod uwagę bierze się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący w dacie dopuszczenia się samowoli, a jeżeli jego ustalenia były niekorzystne dla inwestora, to obecnie obowiązujący (jeżeli taki jest).
Jak udowodnić, że do samowoli doszło przed 15 laty, a nie całkiem niedawno? Jako dowód mogą posłużyć stare rachunki, np. za roboty budowlane, za zakupione materiały. Można też przedstawić zeznania świadków, a także zdjęcia lotnicze. W Warszawie znajduje się Centralny Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii z siedzibą przy ul. Jana Olbrachta 94B. Dysponuje on zdjęciami lotniczymi terenu całej Polski z różnych okresów – jeżeli na takim zdjęciu widać, że budynek stoi i jego budowa jest już zakończona, to będziemy mieli mocny dowód w ręku.
Co to jest samowola budowlana?
Powszechnie przyjmuje się, że samowolę budowlaną popełnia się gdy buduje się budynek bez wymaganego pozwolenia na budowę. Samowolę można jednak popełnić, nawet gdy załatwiło się wszelkie niezbędne formalności. Wystarczy, że ruszy się z budową, zanim pozwolenie stanie się ostateczne, czy też w trakcie budowy dojdzie do istotnych odstępstw od projektu budowlanego i warunków zapisanych w pozwoleniu na budowę. Samowolą jest także prowadzenie robót niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej, bez kierownika budowy lub też bez dziennika budowy.
Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie
