Najem nieruchomości – jaki podatek?

Mamy trzy formy opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu: ryczałt ewidencjonowany, rozliczanie na zasadach ogólnych oraz podatek liniowy. Wybór formy opodatkowania najmu ma długotrwałe znaczenie, będzie bowiem obowiązywać podatnika przez cały rok.

Najem może stanowić przedmiot działalności gospodarczej lub odrębne źródło przychodu dla osób prywatnych, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Prywatni wynajmujący decydują się najczęściej na tzw. ryczałt ewidencjonowany. O tym wyborze podatnik powinien poinformować swój urząd skarbowy oświadczeniem nie później niż do dnia uzyskania pierwszego przychodu. W przypadku najmu prywatnego, przychodem jest jedynie czynsz, a co za tym idzie inne opłaty uiszczane przez najemcę, takie jak: gaz, woda, śmieci, telefon i inne, nie podlegają opodatkowaniu. Do obowiązków podatnika należy wpłacanie zaliczek na PIT do 20 dnia miesiąca następującego po danym miesiącu oraz wykazanie najmu w PIT-28 do 31 stycznia po zakończeniu roku podatkowego. Stawka ryczałtu wynosi 8,5%. Ryczałt ewidencjonowany jest atrakcyjny gdy wynajmujący ponosi niewielkie lub żadne koszty związane z najmem lokalu. Gdy właściciel przewiduje remont mieszkania powinien doliczyć dochody z najmu do podatku rozliczanego na zasadach ogólnych.

Zasady ogólne z kolei polegają na opodatkowaniu dochodu, według jednej z obowiązujących skal podatkowych, czyli 18 i 32 %. Przy wyborze tej formy opodatkowania podatnicy są zobowiązani wykazać najem w deklaracji rocznej PIT 36 do dnia 30 kwietnia po zakończeniu roku podatkowego. Rozliczenie na zasadach ogólnych jest niewątpliwie korzystne dla osób ponoszących duże koszty związane z wynajętym lokalem, które to mogą zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu i w ten sposób skutecznie obniżyć dochód do opodatkowania. Należy mieć również na uwadze fakt, iż odpisy amortyzacyjne są również kosztem podatkowym. Niewątpliwie wadą wyboru tej formy opodatkowania, jest fakt doliczania dochodu otrzymanego z najmu nieruchomości do innych dochodów otrzymywanych chociażby z tytułu umowy o pracę, o dzieło itp., co podwyższa całoroczną kwotę dochodu i w konsekwencji ma wpływ na przesunięcie naszych dochodów do wyższej skali podatkowej.

W przypadku działalności gospodarczej podatnik może zdecydować się na opłacanie podatku na zasadach ogólnych lub podatku liniowego 19%. Nie ma możliwości skorzystania z ryczałtu.