Jak załatwić zasiedzenie nieruchomości?

Czy można zostać właścicielem cudzej nieruchomości bez zgody jej właściciela? Czy można uzyskać do niej pełne prawa na zasadach własności? Odpowiedź na wyżej postawione pytania brzmi – Tak. Zasiedzenie nieruchomości, bo tak nazywa się ów proces jest coraz powszechniejszym zjawiskiem. Coraz więcej również toczy się tego typu spraw w sądach polskich. Jak załatwić zasiedzenie nieruchomości bez zgody właściciela?

Kiedy możliwe jest zasiedzenie nieruchomości?

Jeżeli dotychczasowy właściciel rzeczą się nie interesuje to traci jej własność bez żadnego wynagrodzenia na rzecz osoby, która posiada i włada rzeczą jak właściciel (płaci podatki od nieruchomości, rozbudowuje, oddaje w dzierżawę czy wynajmuje). Zasiedzenie nieruchomości może dotyczyć jedynie takich rzeczy, które mogą być odrębnym przedmiotem prawa własności. Nie można zatem w drodze zasiedzenia nabyć własności pokoju czy piwnicy, która na gruncie przepisów ustawy o własności lokali traktowana jest jako część składowa lokalu.

Zasiedzenie w dobrej wierze a zasiedzenie w złej wierze?

Najważniejszą przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Jeżeli posiadacz nieruchomości był w dobrej wierze, czyli był przekonany, że nieruchomość stanowi jego własność – to zostanie właścicielem po upływie 20 lat – jest to tzw. zasiedzenie w dobrej wierze. Jeśli natomiast był posiadaczem w złej wierze to termin ten wynosi 30 lat. Co więcej, gdy podczas biegu terminów zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada nieruchomość, czas posiadania swojego poprzednika. Jeśli poprzednik, którym w praktyce jest najczęściej spadkodawca, uzyskał posiadanie w złej wierze, łączny okres posiadania jego i spadkobiercy musi wynosić 30 lat.

Należy pamiętać, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, a takie umowy zwłaszcza w latach 70-tych nie należały do rzadkości, nigdy nie będzie posiadaczem w dobrej wierze.

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości

Choć nabycie własności następuje z mocy samego prawa następnego dnia po upływie terminów zasiedzenia, to do stwierdzenia tego faktu niezbędne jest orzeczenie sądu. Wniosek o zasiedzenie nieruchomości powinien zawierać uzasadnienie, w którym należy wykazać, że wszystkie prawne przesłanki zasiedzenia zostały spełnione. Dotychczasowy właściciel oczywiście może bronić swoich praw do rzeczy, powoływać świadków, przedstawiać dokumenty.

Ile kosztuje wniosek o zasiedzenie nieruchomości?

Opłata za wniosek o zasiedzenie nieruchomości jest stała i nie zależy od wartości nieruchomości. Jej wysokość reguluje ustawa o kosztach sądowych. W związku z powyższym wraz z wnioskiem musimy uiścić kwotę 2 000,00 zł.

Zasiedzenie nieruchomości a urząd skarbowy

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie podlega opodatkowaniu – nowy właściciel w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu musi we właściwym urzędzie skarbowym złożyć zeznanie podatkowe. Podatek wynosi 7% wartości nieruchomości. Spadkobiercy nie płacą podatku jeśli obciążałby spadkodawcę, gdyby postanowienie stwierdzające zasiedzenie było wydane za ich życia. W rachubę wchodzi tylko podatek od spadków i darowizn.

Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie