Służebność drogi koniecznej

Gdy nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej nie uzyskamy pozwolenia na budowę domu. Wtedy należy wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie na nieruchomościach sąsiednich służebności drogi koniecznej. Z wnioskiem można wystąpić także, gdy istniejąca droga jest nieodpowiednia, czyli zbyt wąska, bardzo okrężna lub przebiega w trudnym terenie. We wniosku trzeba wskazać, na czym służebność ma polegać oraz wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga – bo sąd może inaczej wytyczyć przebieg drogi. Sąd będzie brał pod uwagę możliwie najmniejsze obciążenie sąsiednich gruntów oraz interes społeczno-gospodarczy.

Co to jest służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej to nic innego jak ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala na połączenie działki bez dojazdu z najbliższą drogą publiczną. Jej ustanowienie daje możliwość wnioskowania o pozwolenie na budowę.

Kiedy konieczna jest służebność drogi koniecznej?

Potrzeba ustanowienia drogi koniecznej pojawia się najczęściej w razie podziału nieruchomości na mniejsze działki np. w związku ze zniesieniem współwłasności czy działem spadku, a także gdy właściciel większej nieruchomości chce ją podzielić i sprzedać. Jeśli do podziału nieruchomości dochodzi w sprawie o dział spadku, o podział majątku dorobkowego po rozwodzie czy zniesienie współwłasności, to sąd powinien zwrócić uwagę czy wszystkie działki mają dostęp do drogi publicznej. Jeśli tak nie jest – sąd ustanowi na rzecz działki pozbawionej takiego dostępu służebność drogi koniecznej.

Zdarza się, że za zgodą właścicieli działki sąsiedniej właściciele nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej korzystają z dojazdu przez ich grunt, mimo braku formalnego uregulowania tej kwestii. Problemy zaczynają się, gdy grunt ten zmienia właściciela, który nie zgadza się już, by sąsiedzi jeździli przez jego nieruchomość.

Czy ustanowienie służebności drogi jest płatne jej właścicielowi?

Za ustanowienie drogi koniecznej właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się wynagrodzenie, choćby nawet jej ustanowienie nie pociągało za sobą dla niego żadnych uciążliwości, bo pokrywać się ma z drogą, z której on sam korzysta. Wynagrodzenie ma odpowiadać wartości rynkowej służebności. Powinno być co do zasady jednorazowe, ale może też być np. miesięczne czy kwartalne.

Zniesienie albo wygaśnięcie służebności drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej nie jest nieodwracalna. Może zostać albo zniesiona albo wygasnąć. Właścicielowi sąsiedniej nieruchomości obciążonej wolno przykładowo żądać jej zniesienia, wówczas gdy wskutek zmiany stosunków droga konieczna stanie się dla niego szczególnie uciążliwa. Natomiast służebność wygasa wskutek nieskorzystania z drogi przez lat 10.

Adwokat Anna Błach
Kancelaria Prawna w Warszawie